Wie lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Welches Verfahren bei der Bewertung Ihrer Immobilie angewendet wird, hängt vor allem von der Art der Immobilie ab, für die der Verkehrswert ermittelt werden soll.

Im Folgenden erläutern wir die drei gängigsten Verfahren genauer:

Das Vergleichswertverfahren

Hierbei dienen die kürzlich erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien der gleichen Gegend als Anhaltspunkt dafür, wie viel eine zu bewertende Immobilie wert ist. Je ähnlicher die zur Verfügung stehenden Immobilien sind und je mehr es sind, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert ermitteln. Dieses Verfahren eignet sich besonders gut, um den Verkehrswert von Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern zu berechnen.

Das Sachwertverfahren

Bei diesem werden der Immobilienwert und der Wert des dazugehörigen Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Der aktuelle Marktwert ergibt sich hierbei aus den ursprünglichen Baukosten minus der Werte für eventuelle Abnutzungserscheinungen. Hinter diesem Berechnungsmodell steht der Gedanke, dass die Herstellungskosten eines Gebäudes den Kosten eines Neubaus entsprechen. Der Quadratmeterpreis des Grundstücks wird wiederum mittels Bodenrichtwertkarten errechnet. Die Werte von Grundstück und Gebäude ergeben zusammen den Sachwert einer Immobilie.
Es bietet sich vor allem an, um den Verkehrswert einer selbstgenutzten Immobilie wie einer Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren

Besonders bei vermieteten Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung an. Hier wird die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage betrachtet. Ähnlich dem Sachwertverfahren erfolgt die Berechnung, indem die Werte von Grundstück und der Ertragswert des Gebäudes zunächst separat erfasst werden. Hier spielen Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszins gibt dabei an, wie Grundstücke marktüblich verzinst werden. Der Vervielfältiger errechnet sich durch die Restnutzungsdauer sowie den Zinsfaktor. 

Für eine korrekte Ermittlung benötigen Sie zudem eine Reihe von Dokumenten, welche sie rechtzeitig besorgen sollten.

Hierzu zählen neben dem Grundbuchauszug sowie dem Grundriss der Immobilie auch folgende:

⬩die Berechnung der Grundfläche
⬩der Energieausweis
⬩alle Flurkarten sowie der Lageplan
⬩die Baubeschreibung
⬩ggf. der Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?

Ganz gleich ob es sich bei Ihrer Immobilie um ein frisch saniertes Einfamilienhaus oder einen renovierungsbedürftigen Mehrgeschosser handelt: Es gibt zahlreiche Faktoren, welche den Wert eines Objekts unterschiedlich stark beeinflussen, dazu zählen beispielsweise:

⬩ Lage, also Region, Stadt oder Stadtteil, ebenso die unmittelbare Umgebung 

⬩ Zustand sowie Baujahr, entscheidend sind hier nicht die optischen Faktoren, sondern der Zustand der Bausubstanz sowie die energetische Beschaffenheit

⬩ Größe, hierbei wird zwischen der Wohn- und Nutzfläche unterschieden

⬩ Ausstattung, nicht die Einrichtung der Immobilie, sondern beispielsweise der Zustand der Fenster und Bodenbeläge, ist entscheidend 

⬩ Aufteilung der Zimmer, gemeint sind die Anzahl sowie der Schnitt der Räume 

⬩ rechtliche Rahmenbedingungen, wie Denkmalschutz